Pascal Invest · IMMOBILIER

Simulateur de rendement locatif

Estimez le rendement brut, le rendement net et le cash-flow avant fiscalité d'un investissement locatif.

Votre projet

Prix du bien (€)Le prix net vendeur, hors frais.

Frais d'acquisition estimés (%)Environ 7,5 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Travaux (€)Les travaux à prévoir avant la mise en location.

Loyer mensuel hors charges (€)Le loyer hors charges récupérables sur le locataire.

Vacance locative (%)La part de l’année sans locataire. 5 % correspond à un peu moins de trois semaines par an.

Taxe foncière annuelle (€)Le montant de votre avis de taxe foncière, ou celui du vendeur.

Charges annuelles non récupérables (€)Les charges de copropriété que vous ne pouvez pas refacturer au locataire.

Assurances annuelles (€)L’assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, l’assurance loyers impayés.

Gestion locative (% des loyers encaissés)Les honoraires d’une agence de gestion, souvent 6 à 8 % des loyers. Mettez 0 si vous gérez vous-même.

Financement

Apport (€)L’épargne apportée. Le reste du coût total est financé par le crédit.

Durée du crédit (années)La durée du prêt.

Taux du crédit (%)Le taux nominal du prêt, hors assurance.

Assurance du crédit (%/an)Le taux annuel de l’assurance emprunteur, appliqué au capital emprunté.

Votre projection

Rendement brut—

Rendement net—

Cash-flow avant fiscalité—

Coût total d'acquisition—

Loyers annuels après vacance—

Revenu annuel net avant crédit—

Mensualité crédit + assurance—

Montant financé—

À retenir : le rendement net présenté ici est un indicateur simplifié avant fiscalité. Il ne tient pas compte de l'impôt sur les revenus locatifs, des éventuels travaux futurs, des gros travaux de copropriété, des frais de revente ou de l'évolution du loyer et du prix du bien. Le cash-flow est calculé avant fiscalité.

Comment ça marche ?

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix du bien. C’est le chiffre des annonces, et il flatte toujours l’investissement.

Le rendement net retire les mois sans locataire et les charges du propriétaire — taxe foncière, copropriété non récupérable, assurances, gestion — et rapporte le résultat au coût total d’acquisition, frais et travaux compris. C’est lui qu’il faut comparer à un autre placement.

Le cash-flow retire enfin la mensualité du crédit : il dit si le bien s’autofinance ou s’il faut compléter chaque mois de votre poche. Le calcul s’arrête avant l’impôt sur les loyers.

Exemple : Un bien à 180 000 € avec 7,5 % de frais et 10 000 € de travaux, loué 900 € : 6 % brut, 4,07 % net. Financé sur 20 ans avec 20 000 € d’apport, il demande 412 € par mois de votre poche.

Lire vos résultats

Rendement brut: Les loyers annuels rapportés au prix du bien. Utile pour comparer des annonces, trompeur pour décider.
Rendement net: Le revenu net annuel rapporté au coût total d’acquisition. Au-dessous de 3 %, un placement sans risque fait souvent aussi bien, sans les contraintes de la gestion.
Cash-flow avant fiscalité: Ce que le bien vous laisse, ou vous coûte, chaque mois une fois le crédit payé. Négatif, c’est un effort d’épargne : vous financez une partie du bien.
Revenu annuel net avant crédit: Les loyers encaissés moins les charges du propriétaire.
Mensualité crédit + assurance: Le prélèvement du prêt qui finance le reste du coût total.

Pour aller plus loin

Source : ANIL et ministère de l’Économie. Les résultats du simulateur sont indicatifs.