Simulateur de plus-value immobilière
Estimez la plus-value théorique d'une vente et une fiscalité indicative selon la durée de détention.
Votre opération
Votre estimation
Comment ça marche ?
La plus-value est l’écart entre le prix de vente, net des frais de vente, et le prix d’acquisition, majoré des frais d’achat et des travaux retenus.
Elle supporte deux impositions : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Chacune bénéficie d’un abattement qui commence la sixième année de détention, et qui ne court pas au même rythme : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
La résidence principale est exonérée. La surtaxe due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable et les autres cas d’exonération ne sont pas calculés.
Exemple : Un bien acheté 180 000 € avec 7,5 % de frais et 10 000 € de travaux, revendu 260 000 € après 10 ans : 56 500 € de plus-value et 16 431 € d’impôt et de prélèvements sociaux.
Lire vos résultats
- Plus-value théorique
- Le gain avant abattement : prix de vente net moins prix d’acquisition retenu.
- Fiscalité indicative
- L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, après abattements. Le notaire les prélève directement sur le prix de vente.
- Net après fiscalité
- Ce que vous percevez réellement de la vente, une fois l’impôt payé.
- Prix d’acquisition retenu
- Le prix d’achat, majoré des frais et des travaux.
- Abattements
- La part de la plus-value effacée par la durée de détention, pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux. Vendre un an plus tard peut changer nettement la facture.
Pour aller plus loin
Source : Ministère de l’Économie, « Plus-value immobilière : comment ça marche ? », informations vérifiées en 2026.
Simulateur de plus-value immobilière
Estimez la plus-value théorique réalisée lors de la vente d’un bien immobilier et obtenez une estimation indicative de la fiscalité selon le prix d’achat, les frais, les travaux, le prix de vente et la durée de détention.
Le simulateur permet également de distinguer la plus-value théorique, la fiscalité indicative et le montant net après fiscalité.
Important : cette simulation est pédagogique et simplifiée. Elle ne remplace pas le calcul fiscal réel applicable à votre situation.
Comment fonctionne le simulateur ?
Le simulateur utilise 7 paramètres :
- le prix d’achat ;
- les frais d’acquisition retenus ;
- les travaux retenus ;
- le prix de vente ;
- les frais de vente ;
- la durée de détention ;
- le statut de résidence principale.
Ces paramètres permettent de déterminer un prix d’acquisition retenu, un prix de vente net des frais, une plus-value théorique et une fiscalité indicative.
Vos paramètres
Prix d’achat
Indiquez le prix auquel le bien a été acheté.
La valeur proposée par défaut est de 180 000 €.
Le montant saisi sert de base au calcul du prix d’acquisition retenu.
Frais d’acquisition retenus
Indiquez le pourcentage de frais d’acquisition retenu dans votre simulation.
La valeur par défaut est de 7,5 %.
Le simulateur applique ce pourcentage au prix d’achat.
Travaux retenus
Indiquez le montant des travaux retenus dans la simulation.
La valeur par défaut est de 10 000 €.
Les travaux renseignés sont ajoutés au prix d’achat et aux frais d’acquisition pour déterminer le prix d’acquisition retenu.
Prix de vente
Indiquez le prix auquel vous envisagez de vendre le bien.
La valeur par défaut est de 260 000 €.
Le prix de vente sert ensuite au calcul du prix de vente net des frais.
Frais de vente
Indiquez le pourcentage de frais de vente appliqué dans la simulation.
La valeur par défaut est de 0 %.
Ces frais sont déduits du prix de vente pour obtenir le prix de vente net.
Durée de détention
Indiquez pendant combien d’années le bien a été détenu.
Le simulateur utilise une durée comprise entre 1 et 40 ans.
La valeur par défaut est de 10 ans.
La durée de détention intervient notamment dans le calcul des abattements utilisés pour la fiscalité indicative.
Résidence principale
Indiquez si le bien vendu est considéré comme votre résidence principale dans la simulation.
Deux choix sont proposés :
- Non
- Oui
Lorsque « Oui » est sélectionné, le simulateur applique une exonération indicative de la plus-value.
Comment est calculé le prix d’acquisition retenu ?
Le simulateur additionne le prix d’achat, les frais d’acquisition calculés à partir du pourcentage renseigné et les travaux.
La formule utilisée est :
Prix d’acquisition retenu = prix d’achat × (1 + frais d’acquisition / 100) + travaux
Par exemple, avec les valeurs par défaut :
- prix d’achat : 180 000 € ;
- frais d’acquisition : 7,5 % ;
- travaux : 10 000 €.
Le prix d’acquisition retenu est :
180 000 × 1,075 + 10 000 = 203 500 €
Comment est calculé le prix de vente net ?
Le simulateur déduit les frais de vente du prix de vente renseigné.
La formule est :
Prix de vente net = prix de vente × (1 − frais de vente / 100)
Le résultat représente donc le montant de vente retenu par le modèle après application des frais de vente renseignés.
Comment est calculée la plus-value théorique ?
La plus-value théorique correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix d’acquisition retenu.
Le simulateur applique toutefois un minimum de zéro :
Plus-value théorique = max(0 ; prix de vente net − prix d’acquisition retenu)
Ainsi, lorsque le prix de vente net est inférieur au prix d’acquisition retenu, le simulateur affiche 0 € de plus-value théorique.
Il ne présente donc pas de moins-value dans son résultat.
Comment fonctionne l’abattement pour durée de détention ?
Pour une vente qui n’est pas considérée comme une résidence principale, le simulateur applique des abattements en fonction de la durée de détention.
Les calculs sont effectués séparément pour :
- l’impôt sur le revenu ;
- les prélèvements sociaux.
Le modèle commence à appliquer ces abattements lorsque la durée de détention atteint 6 ans.
Les deux taux d’abattement sont plafonnés à 100 % dans la simulation.
Attention : les abattements utilisés correspondent aux règles programmées dans le simulateur. Le calcul réel d’une plus-value immobilière dépend de la situation et des règles fiscales applicables au moment de la vente.
Comment est calculée la fiscalité indicative ?
Pour une résidence qui n’est pas principale, le simulateur applique :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Les abattements liés à la durée de détention sont appliqués avant le calcul de ces deux composantes.
La fiscalité affichée est donc une estimation simplifiée reposant sur les taux et les abattements intégrés au simulateur.
Lorsque « Résidence principale » est sélectionné, le simulateur applique une exonération indicative et affiche une fiscalité de 0 €.
Qu’est-ce que le « Net après fiscalité » ?
Le résultat « Net après fiscalité » correspond au :
Prix de vente net des frais − fiscalité indicative
Il est important de ne pas le confondre avec une « plus-value nette ».
Dans le simulateur, ce résultat représente donc le montant théorique restant du prix de vente net après déduction de la fiscalité indicative calculée.
Les résultats affichés
Le simulateur présente trois résultats principaux :
Plus-value théorique
Elle correspond à la plus-value calculée par le modèle après prise en compte du prix d’acquisition retenu et du prix de vente net.
Fiscalité indicative
Elle correspond à l’estimation de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux selon les paramètres et abattements du simulateur.
Net après fiscalité
Il correspond au prix de vente net des frais diminué de la fiscalité indicative.
Le simulateur affiche également :
- le prix d’acquisition retenu ;
- le prix de vente net des frais ;
- l’abattement appliqué à l’impôt sur le revenu ;
- l’abattement appliqué aux prélèvements sociaux ;
- un message indiquant la situation fiscale simulée.
Résidence principale : que se passe-t-il ?
Lorsque vous sélectionnez « Oui » pour la résidence principale, le simulateur applique une exonération indicative.
La fiscalité calculée est alors de 0 € et les deux indicateurs d’abattement affichés sont de 100 %.
Le message affiché indique :
« Résidence principale sélectionnée : le simulateur applique une exonération indicative de la plus-value. »
Cette formulation doit être comprise comme le fonctionnement du modèle de simulation, et non comme une analyse personnalisée de l’exonération applicable à une vente réelle.
Une simulation fiscale indicative
Le simulateur ne cherche pas à reproduire toutes les situations fiscales possibles.
Il s’agit d’une estimation pédagogique basée sur les paramètres renseignés et sur les règles simplifiées intégrées dans le code.
Le template précise notamment que le calcul ne tient pas compte :
- de toutes les exonérations ;
- d’une éventuelle surtaxe sur les plus-values élevées ;
- des particularités propres à chaque situation.
Le calcul fiscal réel dépend des règles applicables au moment de la vente et de la situation du contribuable.
Pas de graphique
Le simulateur de plus-value ne comporte pas de graphique.
Les résultats sont présentés sous forme d’indicateurs numériques, de détails de calcul et d’un message d’état.
À retenir
Le simulateur de plus-value immobilière permet d’estimer une plus-value théorique et une fiscalité indicative à partir du prix d’achat, des frais d’acquisition retenus, des travaux, du prix de vente, des frais de vente, de la durée de détention et du statut de résidence principale.
La fiscalité affichée est indicative et simplifiée. Le simulateur ne prend pas en compte toutes les exonérations, une éventuelle surtaxe sur les plus-values élevées ni toutes les particularités d’une situation individuelle.
Le résultat « Net après fiscalité » correspond au prix de vente net des frais diminué de la fiscalité indicative : il ne doit pas être interprété comme une « plus-value nette ».
FAQ
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Dans cette simulation, la plus-value théorique est calculée à partir du prix de vente net des frais et du prix d’acquisition retenu, qui intègre le prix d’achat, les frais d’acquisition renseignés et les travaux renseignés.
Les travaux sont-ils pris en compte ?
Oui. Le montant des travaux renseigné est ajouté au prix d’achat et aux frais d’acquisition dans le calcul du prix d’acquisition retenu.
Les frais d’acquisition sont-ils pris en compte ?
Oui. Le simulateur applique le pourcentage de frais d’acquisition renseigné au prix d’achat.
Les frais de vente sont-ils pris en compte ?
Oui. Le pourcentage renseigné est déduit du prix de vente pour calculer le prix de vente net.
La durée de détention influence-t-elle la fiscalité ?
Oui. Dans le modèle du simulateur, la durée de détention intervient dans le calcul des abattements utilisés pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La résidence principale est-elle exonérée dans le simulateur ?
Lorsque vous sélectionnez « Oui », le simulateur applique une exonération indicative et calcule une fiscalité de 0 €. Cela correspond au modèle simplifié du simulateur et ne constitue pas une analyse personnalisée de votre situation.
Le simulateur calcule-t-il une moins-value ?
Non. Le calcul de la plus-value applique un minimum de zéro. Lorsque le prix de vente net est inférieur au prix d’acquisition retenu, la plus-value affichée est donc de 0 €.
Le résultat « Net après fiscalité » correspond-il à la plus-value nette ?
Non. Dans ce simulateur, le « Net après fiscalité » correspond au prix de vente net des frais diminué de la fiscalité indicative.
Le calcul fiscal est-il définitif ?
Non. Il s’agit d’une estimation pédagogique. Le calcul fiscal réel peut dépendre d’autres éléments qui ne sont pas modélisés par ce simulateur.
